穩樓市之戰：200個城市出臺調控政策超460次
2022年上半年，面對低迷的市場環境，在“房住不炒”的主基調下，中央及地方政府持續加碼房地產調控，力促房地產市場的良性循環和健康發展。從三四線城市到一二線城市，包括限購端、信貸端、土地端以及棚改促進、出臺房票等各類組合拳施向市場及房企。
據研究院統計，今年上半年，為全面支持合理住房需求釋放，200個城市出臺樓市調控政策超460次，刷新歷史記錄。而隨著多重救市政策的推進，“穩樓市”效果初顯：部分地區樓市已經出現回暖跡象，土地端也再現部分民企大手筆拿地。不過，對于下半年的市場走勢，受訪人士多謹慎認為，道阻且長，未來形勢依然嚴峻。目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力，各地因城施策到發揮作用仍需要一定時間。
多地“托舉并用”高頻救市
據研究院統計，今年上半年，為全面支持合理住房需求釋放，200個城市出臺樓市調控政策超460次，刷新歷史記錄。而在“4·29”政治局會議之后，地方出臺放松政策頻率明顯加快。地產研究中心發布的數據顯示，5月，102個省市出臺了125次放松政策；6月，地方放松政策繼續保持高頻節奏，政策力度托舉并用，68省市出臺80次放松政策。
從調控目的來看，上半年各地樓市均從“救市”角度出發，且調控的方式、力度及精細化程度均出現了顯著升級，打出房貸利率、降首付比例、放松公積金貸款、放松甚至取消限售、限購以及出臺“房票”安置政策等組合拳，調控工具箱不斷完善。
據研究中心統計，今年上半年，共有142省市放松公積金貸款政策，58城執行首套房貸利率4.25％、二套房貸利率5.05％，50城實行購房補貼，36城放松限購，54城放松限貸，天津、南通兩城放松限價，20城放松限售，31城減免房地產稅費，43城調降土拍門檻。
其中，在對公積金政策的調整方面，多地推出“一人購房全家幫”舉措。例如，6月1日，珠海市印發相關文件，明確在珠海市繳存公積金的職工可提取賬戶余額的90％幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬償還購房貸款。“多孩家庭”則是上半年多個城市進行定向放松的主要對象，全國超過30城市在調控政策中特別提及多孩家庭住房需求。例如，杭州“5·17”新政規定，符合條件的三孩家庭，在杭州市限購范圍內限購的住房套數增加1套。此外，符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。不少城市選擇直接向購房者發放補貼，補貼方式包括按套進行一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款的一定比例補貼等。
值得注意的是，上半年各地“搶人大戰”亦如火如荼。據中指研究院統計，前6個月，有近70省市發布90余條相關政策，主要內容包括放寬落戶條件、放寬購房資格、發放創業／求職補貼、放寬限購及限貸、優化公積金貸款額度及首付比例、租房及購房補貼等多項舉措。例如，上海在6月7日推出“世界排名前50名院校畢業生可直接落戶”的政策后，又在6月28日宣布今年在滬各研究所、各高校應屆碩士畢業生，符合當年度非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍辦法規定的基本條件即可落戶等。《華夏時報》記者注意到，今年上半年，包括南寧、懷化、蘭州、綿陽等在內的多個城市提出或鼓勵貨幣化安置，鄭州、紹興、寧波、溫州等地也重啟“房票”安置。其中，鄭州房票政策力度較強，提倡優先使用房票，并享受免征契稅，安置補償權益8％的獎勵以及不計入家庭限購套數三重購房優惠。值得一提的是，上半年包括南京、寧波等在內，逾30個城市對預售資金監管進行了放松，主要涉及預售資金可用銀行保函替換、資金提前申請解控、降低監管資金金額、按棟支取重點監管資金等。
6月銷售整體回暖趨勢加強
多輪“救市”刺激之下，行業整體回暖趨勢明顯。地產研究中心發布的數據顯示，6月百強房企實現銷售操盤金額7329.7億元，環比大幅增長61.2％，同比降幅有所收窄。
在土地端，盡管國央企地產公司及城投公司托底跡象明顯，但部分城市也已重現民企大手筆拿地盛況：例如，6月30日，杭州2022年第二批集中供地正式開拍，共推出45宗涉宅地塊，最終所有地塊全部成功出讓。在此輪土拍中，杭州本土民營房企保持了較高的活躍度，其中濱江集團勇奪12宗地塊。另據中指研究院統計，在完成年內首批次集中供地的22座城市中，民企在合肥拿地的宗數占比超過50％。
業內普遍認為，隨著地方救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好于上半年。平安證券在研報中指出，6月百強房企銷好的高能級城市，地產板塊亦有望迎來基本面兌現行情。
7月12日，仲量聯行方面向《華夏時報》記者指出，當前上海正在穩步恢復運轉，預計整體樓市將逐漸恢復信心并在下半年企穩回暖。同時，上海近期對落戶政策的放寬，也有望吸引更多優質人才入駐上海，進而帶來更多剛需和改善型購房需求，支撐未來樓市成交復蘇。不過，對于下半年市場的走勢，多數受訪人士仍表現出謹慎的一面，認為目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力，各地因城施策到發揮作用仍需要一定時間。
在首席分析師盧文曦看來，調控政策效果不明顯，主要是由于原先的調控政策比較嚴格，“比如從去年開始信貸一下子抽緊，市場還沒有調整好，這口氣要緩過來不容易”。同時，外部大的經濟環境不理想導致大眾預期出現快速下滑。同策研究院研究總監宋紅衛也向《華夏時報》記者解釋說，政策調控效果不明顯的原因是房地產行業的“三個信心”目前都沒有恢復。“第一，金融機構的融資信心不足，面臨市場下行趨勢及房企不斷爆雷，金融機構不敢放貸；第二，開發商的投資信心不足，目前房企融不到錢，房企核心戰略都在加速銷售回款以及償還債務問題，70％的房企都在收縮投資戰略；第三，購房者的信心不足，面臨經濟下行壓力，收入預期不穩定以及房企陸續爆雷的情況，很多購房者不敢出手買房。既怕買房后房價下跌，同時也怕買到爛尾項目。”宋紅衛解釋說。這些擔憂并非杞人憂天。就在近期，多個停工項目業主抱團宣布“強制停貸”，引發行業高度關注。據不完全統計，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10％。另據某研究機構統計，目前違約房企停工面積總量約為5億平方米。如果按照1萬元／平方米的價格、平均首付比例60％測算，則對應2萬億元按揭貸款。
市場企穩恢復尚需時日
信心比黃金重要——但信心的恢復絕非易事。地產研究中心指出，房地產市場真正回穩仍需救市政策組合拳助力。其中，一線城市調控政策難言退出，但存在局部放松的可能性；二線及三四線城市政策力度繼續加碼，有望全面取消“四限”，讓市場信號不再失靈。壓力大的城市還需落地財稅刺激、房票安置等必要的救市政策措施，以便減緩市場下行壓力。
“對比歷史周期，政策進入實質性寬松到市場企穩恢復一般需要兩個季度左右，本輪市場企穩恢復尚需一定時間。”7月13日，中指研究院發布的研報指出，相比2008、2014年，當前市場所處的行業階段已完全不同，且受到疫情沖擊以及近兩年房地產供需兩端政策持續深化的影響，市場波動趨勢更為復雜。中指研究院判斷，從周期拐點來看，房地產市場成交面積在深度調整期出現轉折的時間點與中央房地產政策調控存在密切關系。對比歷史周期，在中央較大力度政策出臺，同時各地跟進后，全國商品房銷售面積同比降幅將在短期內完成筑底。從政策傳導時間來看，從政策發布到房地產市場銷售同比實現正向增長通常會經歷兩個季度左右的時間。而有研究院指出，根據歷來政策傳導的規律來看，市場復蘇分為領頭復蘇、帶動復蘇和整體復蘇三個階段。當前市場走到了復蘇的第一階段（領頭復蘇），并向第二階段（帶動復蘇）過渡，即強二線和一線城市領頭修復，普通二線及以下城市預期仍處于低位。“據此推演，今年8月份普通二線城市房價將企穩，年底部分低能級城市房價將企穩。”業內公認，下半年，房地產市場恢復穩定運行前，各地因城施策頻次或將維持在較快節奏。
7月以來，中央與地方層面加緊提振樓市，而各地打出的“組合拳”花樣也更為豐富。據發改委網站7月1日消息，國家發展改革委辦公廳發布關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知稱，提出“建立協調機制，統籌推動盤活存量資產工作”“建立盤活存量資產臺賬，精準有力抓好項目實施”“靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產”等，要求以更加具體的盤活方式、配套政策落實方向，表現出盤活存量資產的積極態度。而在地方層面，據天風證券統計，7月首周（7月2日-9日）已有27個城市針對房地產行業發布相關政策（包括土地規劃、市場規范等范疇），其中16個城市發布針對樓市需求端的行政調控的政策。例如，7月8日，長春市政府發布相關文件，從土地規劃、信貸政策、促進交易等方面擬定了12條舉措。除下調購房商業貸款的首付比例外，文件還明確提出了支持集中購房，并針對承壓的房地產項目要求市、區領導開展幫扶督導等舉措，“支持機關單位、國有企事業單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產開發企業接洽，組織商品房集中批量購買活動。”
除了長春外，近期桐廬、巴中、黃岡等城市也陸續出臺政策支持商品房“團購”。在6月份以前，“團購”在全國各地的樓市政策中尚不多見。
多地“房票”制度重出江湖的同時，7月上旬，四川省推出“出租換房票”舉措。四川省住房和城鄉建設廳透露，決定在成都、瀘州、綿陽等地開展試點，打通市場租賃住房通道，加快發展保障性租賃住房。其中，7月6日，成都市明確，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格。
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